Ипотечные тонкости: с чего начать, решив взять квартиру в ипотеку?

Ипотечные тонкости

Нынешняя ситуация на рынке недвижимости такова, что для покупки собственной квартиры без кредитных средств многим людям не обойтись. Большая часть населения страны берет ипотечную ссуду для приобретения собственного жилья.

Ипотечные тонкости

Можно долго разглагольствовать о высоких ставках, которые у нас в несколько раз выше, чем в Европе, а можно внимательно изучить вопрос и подобрать наиболее оптимальный вариант кредитования для себя в существующих условиях.

Как взять ипотеку?

Существует два способа привлечения ипотечного кредита: самостоятельный и посредством брокера. Первый дешевле, но потребует много времени, нервов и сил, поскольку со всеми нюансами взаимоотношений с банком, подготовки документов, придется разбираться самостоятельно. Во втором случае все заботы возьмет на себя посредник. Если выбрать профессионального и законопослушного брокера, то комиссия, заплаченная за его услуги, с лихвой оправдает себя. Также вы можете обратиться в кооператив, ипотекой в Туле, например, занимается СтройСберКасс.

Стандартная процедура привлечения ипотечного кредита предполагает следующий алгоритм действий:

  • сначала клиент обращается в банк, который анализирует финансовое состояние потенциального заемщика, платежеспособность субъекта и оглашает сумму, которую он может предоставить в долг;
  • если клиента устраивают условия договора, ставка процентов, величина комиссий, он начинает оформлять сделку купли-продажи. Банк дает некоторое время на поиск вариантов недвижимости. Специалист кредитного учреждения оценивает объект на пригодность в качестве залога и выносит решение;
  • затем в офисе банка происходит подписание документа купли-продажи, а на счет продавца переводится сумма от сделки.

Важно! Предварительно кредитное учреждение может обязать заемщика застраховать приобретаемую недвижимость.

Нюансы покупки квартиры в ипотеку

Ипотечные взаимоотношения с банком имеют свою специфику. Поскольку кредит берется на 10-20 лет, велика вероятность, что с годами ставки будут снижаться. В этом случае некоторые учреждения предлагают процедуру рефинансирования процентов.

Еще один нюанс – необходимость продать квартиру, находящуюся в ипотеке, например, в связи с решением приобрести более просторное жилье или переехать в другой город. Как правило, это можно осуществить только по согласованию с банком, который является фактическим собственником недвижимости. Если клиент добропорядочный, финансовый институт может пойти навстречу.

Андеррайтинг коммерческих кредитов

Процесс андеррайтинга коммерческих кредитов варьируется в зависимости от бизнеса, ищущего кредит, и самих кредиторов. Это распространенная практика в современной бизнес среде. Если человек хочет начать или расширить бизнес, то ему, вероятно, придется взять коммерческий кредит, чтобы покрыть свои расходы.

Что такое андеррайтинг?

Андеррайтинг коммерческих кредитов включает в себя оценку кредитного рейтинга лица, запрашивающего кредит, и сравнение его с суммой дохода, которую он ожидает получить. Будет оценена и учтена маржа прибыли предприятия, а также кредитный рейтинг заемщика. Сумма задолженности перед кредитором по сравнению с предполагаемой суммой прибыли, которую ожидает владелец бизнеса, называется коэффициентом покрытия долга. Это основные соображения для кредитора.

Трудно сделать обоснованное предположение о потенциальной марже прибыли для бизнеса, стремящегося получить кредит. Коммерческие андеррайтеры должны учитывать многие внешние факторы. Самое главное — это сумма денег, необходимая для того, чтобы бизнес мог достичь своего потенциала прибыли. Затем будет учитываться чистый операционный доход. Это может включать в себя сумму, необходимую для аренды магазина или другого физического предприятия, все необходимые налоги и страховка, и стоимость персонала. Чтобы рассчитать ставку по кредиту онлайн, воспользуйтесь специальными сервисами.

Дополнительные факторы

Другие факторы, которые следует учитывать при андеррайтинге коммерческих займов, будут включать:

  • спрос на продукт или услугу, предоставляемые предприятием,
  • предлагаемое местоположение предприятия,
  • средства распространения услуг.

Кроме того, андеррайтер будет учитывать стоимость рекламы, необходимое время для запуска бизнеса, статус конкурентов и многое другое. Андеррайтеры по кредиту рассматривают все эти данные и используют информацию, которую они собирают, для определения коэффициента покрытия долга. Если данный коэффициент слишком высок, то кредитор вряд ли возьмется за кредит. Высокий коэффициент будет означать, что кредитор не сможет получить достаточно большую прибыль, чтобы сделать инвестиции стоящими.

Когда большинство кредиторов рассматривают андеррайтинг коммерческих кредитов для бизнеса, чтобы купить больше собственности, маловероятно, что они будут кредитовать весь бизнес. Основная часть обычно покрывается бизнесом. Ожидается, что сумма, которую должен охватить бизнес, зависит от типа бизнеса и собственности, о которой идет речь.

Из-за высоких издержек при запуске бизнеса и необходимости расширения бизнеса иногда, процесс андеррайтинга коммерческих кредитов уже является бизнесом. Это требует знания делового мира и навыков оценки экспертных рисков.

Вендинговый бизнес все еще выгоден?

Вендинговый бизнес

Вендинговый бизнес — это расстановка торговых автоматов с целью построения торговой сети. Например, установка кофейных аппаратов в крупные офисные центры или ТРЦ с большой посещаемостью.

Снековый аппарат и его установщики

Некоторые думают, что это бизнес для ленивых. Действительно, закупил автоматы, поставил их в самых доходных местах и получай доход. Но не все так просто как кажется.

Нужно работать каждый день над своим бизнесом, строить сеть, предполагать, где еще можно поставить автоматы, своевременно заменять ингредиенты и работать над качеством.  Более подробно узнать об установке снековых аппаратов можно на сайтах компаний вроде Vend.ru.

Главная задача для этого бизнеса – найти такие места, в которых размещенные товары в автоматах будут пользоваться популярностью. За границей, есть даже такая профессия – локатор. Это предприниматель или компания, которая профессионально занимается вендингом. Они найдут место для установки ваших автоматов, заключат договора для вас с арендодателем за определенную плату. То есть наладят для вас весь бизнес. Возможно, скоро подобные услуги появятся и на российском рынке.

Ситуация на рынке сейчас

Многие, кто начинали этот бизнес в России в конце 90-х годов, не имели бизнес планов, не имели анализа рынков. Они просто ставили торговые автоматы в самых людных местах, торговых центрах, офисах. И поскольку конкуренция была минимальная, они получали очень большую прибыль. Тогда никаких анализов вендингового бизнеса и не нужно было.

Сейчас все изменилось. Конкуренция очень большая, поскольку многие захотели получать легкую прибыль. Спонтанное начало такого бизнеса может привести к потере времени и денег, а в итоге к неудачи и всего предприятия. Поэтому анализ рынка очень важен. Нужно знать слабые и сильные стороны конкурентов, чем можно удивить покупателей, что им больше нравится, а что меньше и т.д.

Важно все: выбор марки торговых автоматов, выбор наполнителей для напитков, выбор места для установки.

Самые “хлебные места”, как правило, уже заняты. Поэтому нужно рассматривать места либо в новых строящихся офисных центрах, либо искать такие места, которые могли бы быть потенциально доходными, но пока еще пустуют от торговых автоматов.

В США, например, идут сражения между вендинговыми компаниями за установку торговых автоматов в учебных заведениях. У нас же в учебных заведениях пока очень мало торговых аппаратов, поэтому здесь очень много места для развития бизнеса. Можно поставить на фабриках, заводах, в любых местах занятости населения. Главное чтобы средняя зарплата сотрудников позволяла им безболезненно хотя бы несколько раз в неделю что-нибудь покупать в автомате, хоть чашечку кофе, хоть жвачку.

Способы развода на деньги в интернете

Один маньяк завел себе сайт со счетчиком и заявил на нем, что убьет своего кролика, если ему срочно не соберут 200 тысяч долларов. Счетчик показывал, сколько еще не хватает для “выкупа” кролика. Сердобольные пользователи собрали требуемую сумму.

Или вот еще случай заработка на коллективном милосердии: некая девушка опубликовала свою фотографию с обнаженной грудью. Ее грудь производила столь жалкое впечатление, что ей со всего мира быстро прислали деньги на пластическую операцию. Потом барышня отблагодарила всех спонсоров, разместив на том же сайте своё новое фото — с великолепным силиконовым бюстом.

Эта история больше похожа на сбор пожертвований, чем на мошенничество. Впрочем, мы ведь никогда не узнаем, кто именно скрывался за образом бедной девушки и существовал ли в действительности тот кролик, которого спасала половина Америки…

Еще, бывает, мошенники прикидываются одинокими женщинами на отечественных сайтах знакомств. Они размещают там фотографию красотки (иногда — популярной певицы или фотомодели, но никто этого почему-то не замечает) и заводят долгую переписку с приглянувшимся иностранцем. Переписка становится всё интимнее, иностранец приглашает даму к себе в гости — в другую страну. И тут она, бедняжка, признается, что у нее не хватает денег на билет. Иностранец высылает ей деньги. После чего загадочная леди исчезает. Для такого вида мошенничества требуется определенный артистизм и владение эпистолярным жанром. По статистике оборот в этой сфере мошенничества — 2 млрд. долларов в год. Другие мошенники наводняют сеть вирусами-троянами, которые охотятся за номерами банковских счетов и паролями пользователей. Да мало ли трюков придумали электронные комбинаторы! Есть такая примитивная “разводка”: на множество адресов рассылают е-мейлы, что, мол, мы тут нашли огромный клад на территории государства Лимония, но нам не хватает денег на дорогу и разные формальности. Кто поможет — поделимся кладом. Люди клюют! Или, например, жертва обмана получает по электронной почте уведомление, что он — счастливчик, выиграл в лотерею. Чтобы получить выигрыш надо заплатить налог: переведите деньги на такой-то счет. Как ни странно, подобные идиотские ловушки срабатывают. Непонятно лишь, почему многие так охотно верят и в историю с кладом, и что выиграли в лотерею, в которой они не участвовали. Эти виды мошенничества, шантажа и попрошайничества стары как мир. Только в наш просвещенный век они осуществляются с помощью новейших интерфейсов.

Неразменный сыр

Среди любителей сетевой халявы живет такая легенда о некоем таинственном электронном кошельке, адрес которого периодически всплывает то здесь то там. Легенда проста: вы переводите на него любую сумму, а взамен вам присылают вдвое больше! Действительно, иногда на глаза попадается такая веб-страничка, щедро украшенная крупным разноцветным шрифтом и фотографией толстяка, который, выпучив глаза, пересчитывает пачку долларов. Написано там примерно следующее: “Однажды я увидел, как мой шеф переводит на такой-то адрес сто баксов, и тут же ему назад пришло двести! Я, не будь дурак, записал адресок и послал туда доллар — попробовать. Сработало! Вернулось два доллара. Послал пять — вернулось десять. Тогда я расхрабрился и послал сто. Вернулось двести! Шеф засек мою аферу и уволил. Но мне на это наплевать, потому что денег у меня теперь завались. Вот этот адрес. Пользуйтесь на здоровье. Только не жадничайте — не переводите туда деньги чаще пяти раз в день, не перегружайте сервер”.
Ну чем не сказка про неразменный рубль?! Или, скорее — про бесплатный сыр… Практическая сторона дела такова. Кто-то завел себе электронный кошелек и вывесил его адрес в сети с таким вот затейливым комментарием. Причем для очистки совести приписал: хотите верьте, хотите — нет. Вроде бы всё понятно — собирают деньги с недалеких бездельников.
Но на каждый яд (то есть сыр) найдется свое противоядие. На одном форуме кто-то поделился опытом. Я, мол, перевел на такой счет 50 центов — вернулся доллар. Послал доллар — вернулось два. Но вот когда я послал $50 — не вернулось ничего. Понял, что меня кинули и решил действовать умнее. Послал по одному доллару с множества разных адресов. И на каждый пришло вдвое больше. Ведь новичков не кидают. Наоборот, мелкие суммы исправно удваивают — чтобы завлечь новую жертву! Словом, в Сети непрерывно совершенствуются технологии обмана и способы этот обман обойти. А в основе всей этой возни лежит прочное и неистребимое желание человека получить деньги за просто так. Интернет с его анонимностью и всеохватностью стал идеальным полем для подобных авантюр. Человек, зашедший на сайт, может судить о нем только по той информации, которая там размещена. Предположим, там нарисованы горы золота и написано: хватит работать! Хочешь разбогатеть — жми сюда! И ведь жмут… На этом теряется прорва времени и денег.

Нужно ли страхование жизни заемщика при взятии ипотечного кредита?

ipotekaИпотечные программы современных банков существенно различаются по ряду параметров – размер максимальной суммы кредита, размер первоначального взноса, процентная ставка по кредиту, требования к предоставляемой заемщиком документации. Но есть отличия ипотечных программ и внутри самого банка.

Банк может предлагать две практически идентичные программы с разными процентными ставками, причем разница может составлять от 3 до 5%. Связано это отличие с желанием заемщика застраховать свою жизнь и здоровье, а также потерю работоспособности.

Возможность снизить процент

Если ипотечный кредит оформляется с наличием страхования жизни заемщика, то процент по кредиту будет самым низким из возможных. Если же такой страховки нет, то процент будет повышен. Связано это с перестраховкой банков.

  1. Во-первых, все заемщики, которые серьезно подходят к оформлению кредита, обязательно задумываются о возможных осложнениях – если с ними вдруг что-то случиться, кто и чем будет расплачиваться за кредит? Поэтому страхование жизни ипотечные заемщики оформляют так же часто, как и страхование каско.
  2. Во-вторых, банки опасаются роста задолженностей по ипотечным кредитам, поэтому всячески приветствуют желание заемщика застраховаться, предлагая ему более выгодные условия кредитования.

Важно! Стоимость страховки может составить до 5% от стоимости самого кредита, что выливается в довольно приличную сумму. Желающие сэкономить на страховке всегда вправе от нее отказаться, но в этом случае и они, и банк подвергаются двойному риску.

Банковские риски влияют на ставку

В случае серьезного заболевания или смерти заемщика, банк рискует не получить возврата по кредиту, что касается находящегося в залоге у банка жилья, то его продажа может не покрыть банковские убытки. Заемщик, в свою очередь, рискует оставить свою семью и без денег, и без квартиры.

Нужны ли банковские предложения с повышенной процентной ставкой, если очевидно, что страховка жизни заемщику необходима так же, как и страховка каско его автомобилю? Такие предложения, как это не парадоксально, пользуются высоким спросом. Причина в том, что далеко не всем гражданам страховые компании готовы предоставить страховку жизни и дееспособности.

Именно для этой категории граждан предложения с повышенной ставкой становятся настоящим спасением. Ежемесячные переплаты по кредиту компенсируют банковские риски, поэтому банки все охотнее включают в пакет предложений два варианта ипотеки – со страхованием и без него.

Банковский аккредитив при сделках с недвижимостью

Банковский аккредитив — интересная альтернатива наличным деньгам в ячейке. Предположим, вы продаете или, скорее — покупаете квартиру. Сейчас это актуально для многих, у кого есть на руках свободные деньги. Время нестабильное, кризис, хочется вложить деньги надежно. А что может быть надежнее недвижимости, — так думают многие. Особенно — риелторы :)

С одной стороны, недвижимость, конечно, всегда в цене, как говорилось в одной рекламе. Читать далее «Банковский аккредитив при сделках с недвижимостью»

Жизнь по принципу казино?

zeroroulettewheelНет-нет, — скажете вы, — никогда! Никогда я в казино не был, и не собираюсь. Там одни миллионеры или сутенеры или игроки-больные люди. Да к тому же там спускают кучу денег, а я дорожу моими кровными.

Примерно так вы скажете, если вы человек здравомыслящий. И к тому же — смотрели фильмы на эту тему. Особенно американские. С замечательным актером Де Ниро, например. Читать далее «Жизнь по принципу казино?»

Куда делись воробьи в Москве?

московский воробей: WANTED!Обратили внимание? — в Москве исчезли воробьи.

Дым, жара и всё такое. Это трудно не заметить. Полный экологический абзац. Допрыгались, господа гедонисты со своим обществом потребления и наплевательским отношением к природе.

Но с моей точки зрения ярче всего характеризует ситуацию это исчезновение воробьев. Воробьи вообще славятся своей живучестью. Ни морозы, на жары их не берут. Читать далее «Куда делись воробьи в Москве?»

Где отмывают деньги?

FATF борется с отмыванием денегВсе знают, что в мире полным-полно грязных денег. Так называют деньги, полученные криминальным путем. А чтобы эти деньги “отмыть” используются разные черные схемы — от загадочных оффшоров до не менее загадочных казино. По-английски отмывание денег называется “Money Laundering”.
Еще в мире есть такая межправительственная организация FATF (Financial Action Task Force). Читать далее «Где отмывают деньги?»

Сколько зарабатывают московские нищие?

Нищие в Москве зарабатывают 300 рублей в часВо все времена бытовали мифы об огромных богатствах нищих. Дескать, мы их знаем как убогих, а на самом деле они — богачи. Эти легенды особенно ярко звучат в восточных сказках, таких как “Тысяча и Одна Ночь”.

Но сколько же в реальности зарабатывают, например, московские нищие? Провели специальные исследования на эту тему. О результатах сообщила радиостанция “Маяк”. Читать далее «Сколько зарабатывают московские нищие?»